北辰購物中心將“重生”為TMT寫字樓，“老富區(qū)”亞奧板塊更新潮開啟？

北辰購物中心外立面已經(jīng)架起了圍擋。 張蓓 攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 張蓓 李未來 北京報道

3年多前，亞奧地區(qū)商業(yè)地標北辰購物中心在一片唏噓中宣布閉店，承載著27年北京商業(yè)記憶的大門關(guān)上了。而日前《華夏時報》記者得知，北辰購物中心已經(jīng)確定“重生”為定位智慧辦公的寫字樓“北辰新空間”，預(yù)計明年冬奧期間完工。這幢占據(jù)亞奧大門黃金地段30余年的樓宇，在閉店沉淀了3年多后，也加入了城市更新的大軍。

而“老牌富人區(qū)”亞奧板塊，是否也由此開始一輪“煥新潮”？

老牌商場變身TMT定位寫字樓

九十年代初，“拿大哥大、開汽車、住亞運村”是當(dāng)時有錢人三大標志，亞運村也被稱為北京最早的“富人區(qū)”。1990年開業(yè)的北辰購物中心與國貿(mào)商城、建國門賽特、王府井新東安等，在同一時代各領(lǐng)風(fēng)騷。

北辰購物中心（后簡稱“北購”）開業(yè)后“一路高光”，2002年銷售收入已列北京百貨商場第二。然而直到2013年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，隨著其對母公司的利潤貢獻逐年下降，老牌商業(yè)迭代終于不可避免的逼近。

北辰寫字樓分公司相關(guān)負責(zé)人對《華夏時報》記者說到：“閉店的時候很多人來合影，大家都很不舍。但是2000年之后，很多綜合體、大型商業(yè)涌現(xiàn)，所以體量不大的‘北購’實際上就不滿足所謂的一站式購物等需求了。我們就主動做了一下新陳代謝，果斷關(guān)掉?！?/span>

記者了解到，作為北辰第一個城市更新項目，“北購”2018年初閉店時，北辰對其從管理層面進行了調(diào)整，由旗下寫字樓分公司來接手運營。但是亞奧區(qū)域向來以傳統(tǒng)金融和國企為優(yōu)勢業(yè)態(tài)，這次為何將“北購”定位為“創(chuàng)新科技企業(yè)共享商務(wù)空間”呢？

對此，上述負責(zé)人回復(fù)《華夏時報》記者道：“從市場整體需求看，TMT行業(yè)公司2017年以后就占了特別大的比重，這一兩年來，企業(yè)獨棟的需求、包括互聯(lián)網(wǎng)科技公司的技術(shù)部門單分出辦公區(qū)的需求比較多。現(xiàn)在亞奧板塊的東部核心區(qū)中，缺少能夠滿足TMT公司選擇的項目。”

“‘北購’轉(zhuǎn)變之后，能為整個亞奧核心區(qū)增加豐富性，產(chǎn)品與客源更加豐富，未來會令我們整體競爭力有一定的提高。金融、國企類的客戶是跟我們共生的‘原住民’，TMT業(yè)態(tài)更加年輕態(tài)，更能帶動區(qū)域的生機和活力?！痹撠撠?zé)人認為。

而TMT行業(yè)發(fā)展需求強勁，在近幾年的機構(gòu)報告中可見。戴德梁行二季度報告顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、保險類、律所類、會計師事務(wù)所類企業(yè)二季度成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲對《華夏時報》記者表示，從最早的IBM和京東，到近年的中興通訊、小紅書、趣加等企業(yè)紛紛入駐亞奧商圈，該商圈在過去幾年中受到很多TMT企業(yè)的關(guān)注。

下決心“拔柱子”

去過“北購”的人都知道，其是一座長方形的建筑，縱跨慧忠路與亞運村北辰集團牌樓之間，在安立路沿街有144米展示面。從商場到辦公，一個完全顛覆原有業(yè)態(tài)的變革，建筑形制和空間與現(xiàn)代的寫字樓能否匹配？這個“更新”的難度又如何？

上述負責(zé)人談到“北購”的建筑改造，表示：“‘北購’基礎(chǔ)建筑是90年代的產(chǎn)物，原有結(jié)構(gòu)柱子多，且它的扶梯包括它的垂直“交通核”（電梯等豎向輸送設(shè)施）都不是特別符合寫字樓的條件?！?/span>

“當(dāng)然，就把柱子杵在那兒，是最省時省錢的。但是為了實現(xiàn)空間美學(xué)設(shè)計，我們還是下決心拔掉了三根柱子，‘拔不拔’背后不僅是三根柱子的問題，是一整套嚴謹?shù)募夹g(shù)方案，用其他技術(shù)來實現(xiàn)把承重放到了周邊的柱子、剪力墻等上面?！痹撠撠?zé)人談到。

記者了解到，“北購”改造后更名為“北辰·新空間”，總建筑面積3萬平米，地上五層，南區(qū)是商務(wù)大平層，建面約2500平米，北區(qū)是企業(yè)定制獨棟，建面約7000平米。由CallisonRTKL設(shè)計公司建筑師劉曉光設(shè)計，劉曉光曾設(shè)計過西單更新場、聯(lián)想總部、中國電影博物館等作品。

北辰·新空間效果圖

“其實柱子問題解決后，‘北購’的建筑形制對于改造辦公產(chǎn)品而言還是有很大優(yōu)勢的，層高達到4.5米，是超甲級寫字樓的技術(shù)標準。我們在主大堂中庭打造了一個超過22米的透光開放式挑高空間，讓2-5層的辦公區(qū)域形成了錯落有致的退臺型的、比較靈動的空間?！痹撠撠?zé)人向《華夏時報》記者介紹。

北辰新空間退臺設(shè)計效果圖

其透露，之所以這樣改造，是“因為我們現(xiàn)在接觸科技類或者是‘互聯(lián)網(wǎng)+’客戶，他們需要給員工更多‘體驗感’，所以我們希望通過這種大平層開放空間和采光、以及附加各種服務(wù)，提升客戶的體驗感。也希望體現(xiàn)出智慧綠色，還有一些社區(qū)的功能，能滿足比如協(xié)作辦公、共享辦公、移動辦公等需要”。

亞奧板塊煥新

亞運會與奧運會，成就了亞運村以及整個亞奧商圈，而在明年北京冬奧會和冬殘奧會期間，國家會議中心二期及北辰洲際、五洲、五洲皇冠三家酒店等又分別承接了主媒體中心、賽時總部和運行指揮中心所在地等任務(wù)。

北辰寫字樓分公司相關(guān)負責(zé)人表示，“1990年北辰購物中心伴隨亞運會而生，2008年奧運會區(qū)域地標北辰時代大廈入市，而2022年冬奧會又迎來北辰·新空間?！?/span>

“說起來，北辰時代大廈算是見證了北京寫字樓板塊格局的演進。定位時我們想打造亞奧地區(qū)第一個國際甲級寫字樓，對標當(dāng)時的新華保險大廈、LG大廈、金寶大廈等。北辰時代大廈客戶里面，很多都是銀行、保險、證券等金融類客戶和大型國企，比如中行、招行、建行、匯豐銀行、信達證券、中石油、中石化等。未來5年內(nèi)，亞奧四環(huán)附近不會有新增項目了，我們能做的，除了將‘北購’更新之外，更多是局部更新，包括時代大廈等幾個項目，通過局部空間改造，使之更適合匹配最前沿的商務(wù)需求?！痹撠撠?zé)人對記者表示。

雖然物業(yè)不算新，但是出于板塊供求關(guān)系和客戶實力、結(jié)構(gòu)的原因，亞奧板塊對市場整體下行變化的反應(yīng)沒那么敏感。來自戴德梁行2021年二季度的租金統(tǒng)計顯示，亞奧商圈租金在全市位于中游水平。

2021年二季度北京各商圈寫字樓平均租金。 來源：戴德梁行

戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲對記者表示，該商圈地處在中關(guān)村和望京商圈之間，無論從位置或配套設(shè)施及周邊環(huán)境都與其相似。除TMT行業(yè)外，亞奧商圈還有金融及能源類企業(yè)，以及受到CBD和金融街外溢企業(yè)的青睞。

圍著亞運村“大院”走了一圈，《華夏時報》記者看到，“更新”的除了“北購”之外，被圍合在中央的5.2萬平綠地上，多了一片被改造成亭臺水榭的“小微濕地”，空氣清新、蛙鳴陣陣。

北京首個小微濕地

上述負責(zé)人介紹：“這塊小微濕地意義很大，是北京的第一塊小微濕地。北辰集團打造運維，它由一處低洼旱溪改造而來。此處原本景觀欠佳，溪底鵝卵石裸露在外，甚至黃土可見。改造之后，通過地形地貌恢復(fù)、濕地植被恢復(fù)、生態(tài)護岸等手段，引入了數(shù)十種植物，自然吸引了多種動物到來?！?/span>

從濕地湖中不同角度看到亞奧區(qū)域圍合的多棟樓宇，巍峨的倒影仍彰顯著輝煌的過往，而在城市更新和冬奧經(jīng)濟的大潮下，亞奧板塊正在進入又一輪發(fā)展周期。