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納什空間北京部分門(mén)店單層空置率近半 聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商空置率陡然上升

本報(bào)記者/吳靜/盧志坤/北京報(bào)道

聯(lián)合辦公領(lǐng)域明星企業(yè)WeWork和昔日“救星”軟銀集團(tuán)因30億美元收購(gòu)要約撤回問(wèn)題對(duì)簿公堂，引發(fā)了國(guó)際市場(chǎng)對(duì)于聯(lián)合辦公企業(yè)的悲觀情緒。

而在國(guó)內(nèi)，情況卻恰似相反。

曾經(jīng)對(duì)外宣稱(chēng)是首個(gè)在管面積破百萬(wàn)的聯(lián)辦企業(yè)——納什空間創(chuàng)業(yè)科技（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納什空間”），于近日獲得了老股東的增持。在融資消息公布的同時(shí)，納什空間表示，預(yù)期2020年實(shí)現(xiàn)全面盈利。

但疫情與創(chuàng)業(yè)環(huán)境變化的影響，讓這一宏愿蒙上陰影。實(shí)際上，從去年開(kāi)始，陸續(xù)就有業(yè)主和租客反映納什空間拖欠房租、押金。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日走訪納什空間在北京的部分門(mén)店發(fā)現(xiàn)，其所運(yùn)營(yíng)的聯(lián)合辦公門(mén)店空置率明顯上升，有的門(mén)店單層空置率將近50%，此外不少門(mén)店均已降價(jià)求租。

拖欠押金、房租

租客高杰（化名）是一家創(chuàng)業(yè)公司的員工，其所在公司的辦公地點(diǎn)為朝陽(yáng)區(qū)光華路5號(hào)院世紀(jì)財(cái)富中心1號(hào)樓東塔的一間獨(dú)立辦公室，出租方為納什恒富企業(yè)服務(wù)（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納什恒富北京”）。

今年年初，因經(jīng)營(yíng)原因，高杰的公司決定提前退租。在高杰提供的退租協(xié)議上，記者看到，雙方于2月1日簽訂了退租協(xié)議，納什恒富北京需向承租方退付押金。“我們當(dāng)時(shí)是押三付三，因?yàn)樘崆敖饧s需要被扣掉兩個(gè)月押金，扣除其他費(fèi)用，他們還需要向我們支付53000元。”

按照之前的出租合同約定，納什恒富北京需在20天內(nèi)向承租方退還押金。但直至現(xiàn)在，高杰所在公司仍未收到退還的押金。

高杰向記者出示了他們與納什恒富北京工作人員最近的一次微信聊天記錄，對(duì)方表示“公司近期由于疫情租金收不上來(lái)，導(dǎo)致資金有點(diǎn)緊張，所以退款時(shí)間往后拖延?！倍唧w延后到多久，對(duì)方則回復(fù)稱(chēng)“大概4月底左右”。

據(jù)記者了解，納什恒富北京為納什空間子公司。納什空間主營(yíng)聯(lián)合辦公和超級(jí)辦公室的出租業(yè)務(wù)，從業(yè)主手中簽約房源，并對(duì)房源做出相應(yīng)的裝修改造，再出租給中小企業(yè)主，相當(dāng)于辦公租賃領(lǐng)域的“二房東”。

與高杰有同樣遭遇的租客不在少數(shù)，他們甚至成立了維權(quán)群，每天打電話不停地催款。

除了租客之外，同樣有不少業(yè)主表示被納什空間拖欠房租。據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，納什空間目前已牽涉的房屋租賃合同糾紛共6起，其中4起發(fā)生在今年。

記者針對(duì)拖欠押金、房租問(wèn)題致電致函納什空間，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

空置率高企

實(shí)際上，在疫情之前，國(guó)內(nèi)的聯(lián)合辦公市場(chǎng)就已經(jīng)營(yíng)慘淡，今年初的疫情更加劇了這種狀況。

“他們面向的都是小型初創(chuàng)公司，但這幾年環(huán)境不好，創(chuàng)業(yè)公司都沒(méi)錢(qián)，租不起了?！备呓芟蛴浾哒f(shuō)道。

據(jù)了解，納什空間目前在北京、上海、天津和深圳均有布局。據(jù)其官網(wǎng)披露，2018年11月時(shí)在管面積突破100萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)首個(gè)在管面積破百萬(wàn)的共享辦公企業(yè)。

近日，記者走訪納什空間在北京中關(guān)村SPACE店時(shí)了解到，該聯(lián)合辦公區(qū)位于銀豐大廈3、4層，官網(wǎng)信息顯示共有431個(gè)工位，工作人員稱(chēng)目前4層的辦公區(qū)已經(jīng)租滿(mǎn)；但3 層尚有較多空置房間，據(jù)記者粗略估算，有將近50%的空置率。

當(dāng)記者提出想租一間6個(gè)工位的辦公室時(shí)，工作人員隨即向記者推薦了幾間，其中一間6個(gè)工位帶窗戶(hù)的辦公室每月租金為9500元左右，具體價(jià)格還可以再談，工作人員表示現(xiàn)在疫情期間可以適當(dāng)優(yōu)惠，租一年可免一個(gè)月租期。記者在官網(wǎng)看到，中關(guān)村SPACE店的每個(gè)工位標(biāo)價(jià)為每月2000~2500元。

中關(guān)村附近匯聚了眾多中小初創(chuàng)企業(yè)，相應(yīng)的辦公租賃需求也應(yīng)運(yùn)而生，除了中關(guān)村SPACE店之外，附近還有優(yōu)客工場(chǎng)等聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商。但記者在走訪中了解到，位于中關(guān)村海龍大廈內(nèi)的優(yōu)客工場(chǎng)門(mén)店已進(jìn)行調(diào)整。

據(jù)海龍大廈門(mén)口保安稱(chēng)，優(yōu)客工場(chǎng)在這里曾租有兩層辦公區(qū)，分別為8層和11層，疫情期間，自己每天在登記冊(cè)上看到8層只有七八個(gè)人進(jìn)入。

“優(yōu)客工場(chǎng)在海龍大廈的辦公室早就關(guān)閉了，我們中關(guān)村店這邊的4層之所以現(xiàn)在已經(jīng)租滿(mǎn)，就是因?yàn)樗麄冴P(guān)閉了，那邊的客戶(hù)都跑我們這里來(lái)租了?！奔{什空間內(nèi)部一位銷(xiāo)售人員向記者說(shuō)道。

優(yōu)客工場(chǎng)方面對(duì)記者表示，海龍大廈8層和11層現(xiàn)在是要求整租，正在招租中。

而在納什空間的高端店——SPACE·世紀(jì)財(cái)富中心，情況亦相似。記者走訪時(shí)看到，其聯(lián)合辦公區(qū)內(nèi)的租客多為小型投資公司、律所或一些大型企業(yè)的分部，目前仍空置較多，公共區(qū)域僅有兩三個(gè)入駐企業(yè)的員工在商談工作事宜。

工作人員解釋稱(chēng)，這是因?yàn)橐咔槠陂g北京對(duì)于復(fù)工率的要求是不能超過(guò)50%，另外有的企業(yè)是在家辦公。

據(jù)了解，2018年底，納什空間對(duì)外宣布簽下世紀(jì)財(cái)富中心面積8000余平方米的辦公空間，在CBD商圈高端辦公社區(qū)再落一子。其銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，SPACE·世紀(jì)財(cái)富中心設(shè)有聯(lián)合辦公區(qū)和超級(jí)辦公室兩種租賃形態(tài)，疫情期間價(jià)格都可優(yōu)惠。其向記者介紹的一個(gè)8人間，價(jià)格由原來(lái)的每月25600元降至20000元，正在求租中。而另外一間155平方米的超級(jí)辦公室，價(jià)格由原來(lái)的每月78000元降至65000元，目前也在招租中。

在望京區(qū)域，納什空間在望京SOHO內(nèi)簽下的都是超級(jí)辦公室業(yè)態(tài)，銷(xiāo)售人員帶記者所看的一間110平方米的辦公室，價(jià)格由原來(lái)每月30000元降至26000元，同樣尚未租出。

“望京SOHO里面企業(yè)簽的房源，也有不少小業(yè)主，這些業(yè)主給出的價(jià)格會(huì)比像納什空間這樣的‘二房東’要便宜，比如‘二房東’一般是每天每平方米7元，他們每天6元?！奔{什空間委托的房產(chǎn)銷(xiāo)售中介說(shuō)道。

此外，納什空間還在望京SOHO 附近的博泰廣場(chǎng)分布有店面，空置率亦較高，聯(lián)合辦公區(qū)內(nèi)至少有20%的房間空置。

記者走訪其在博泰廣場(chǎng)的店面時(shí)看到，博泰廣場(chǎng)緊挨著的馬路對(duì)面，即是一個(gè)名為“星源國(guó)際”的商住兩用項(xiàng)目，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早，臨街的三棟樓即是商辦用途。其樓梯間張貼著不少針對(duì)辦公人群的出租廣告，一間65平方米的開(kāi)間，每月租金7200元，中介表示具體價(jià)格還可以再談。而同樣面積的辦公室，在納什空間博泰廣場(chǎng)店內(nèi)，則要9000元以上，納什空間工作人員稱(chēng)這已經(jīng)是打完8折之后的價(jià)格了。

老股東增持

據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，從成立以來(lái)，納什空間共獲得7次融資，其中不乏碧桂園、遠(yuǎn)洋資本及華融系這樣的投資方。2019年6月，納什空間發(fā)行了國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公領(lǐng)域首單ABS，該項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模為2億元，由渤海匯金證券資管作為計(jì)劃管理人和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)，中合擔(dān)保作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券獲得AAA評(píng)級(jí)。據(jù)了解，目前，公司每個(gè)季度還需要償還ABS的本息。

其最近一次獲得融資的時(shí)間為4月7日，老股東遠(yuǎn)洋資本選擇繼續(xù)增持，具體金額暫未披露。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋資本是納什空間2018年B+輪融資的領(lǐng)投方。天眼查信息顯示，納什空間的第一大機(jī)構(gòu)股東是遠(yuǎn)洋資本，持股比例為20%，僅次于納什空間創(chuàng)始人張劍的21.51%。

目前，遠(yuǎn)洋資本在納什空間擁有兩個(gè)董事席位，其中，林川系遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、股權(quán)投資中心董事總經(jīng)理。而近日新增的董事靳業(yè)寧，系遠(yuǎn)洋資本不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部的資深投資經(jīng)理。

實(shí)際上，聯(lián)合辦公領(lǐng)域一直處于“流血拼規(guī)模”的階段，盈利成為行業(yè)老大難問(wèn)題。2019年8月，國(guó)外聯(lián)合辦公巨頭WeWork上市失敗之后，估值下調(diào)，創(chuàng)始人拿走10億后退出，高管離職等問(wèn)題逐漸顯露。

趕在2019年底向美國(guó)SEC提交招股書(shū)的國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)，至今未有任何更新消息。據(jù)了解，成立后的5年時(shí)間內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)共完成20輪融資。據(jù)招股書(shū)顯示，2017年、2018年及2019年前三季度，優(yōu)客工場(chǎng)的凈收入分別為1.67億元、4.48億元、8.74億元；虧損額分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元。

據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，受疫情影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在一季度的大部分租賃活動(dòng)不得不暫?；驍R置，由于疫情期間無(wú)法進(jìn)行客戶(hù)帶看及簽約，導(dǎo)致租賃成交活動(dòng)大幅下滑，使得全市空置率上升至13.2%的高位，這也是自2010年以來(lái)的最高值。

世邦魏理仕亦指出，在可租空間持續(xù)增多、新租需求放緩的雙重壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金，使得北京全市平均租金報(bào)價(jià)同樣環(huán)比下降0.7%，報(bào)每月每平方米424.4元。未來(lái)6個(gè)月，近88.47萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)的入市將繼續(xù)推升空置率，租金亦將繼續(xù)下行。