2022年3月，不動產(chǎn)類資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模比2月激增7倍，5支CMBS產(chǎn)品總發(fā)行規(guī)模為 151.39億元。

3月發(fā)行的5支CMBS中，中信證券－上海中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專項計劃（專項用于碳中和）發(fā)行規(guī)模最大，為50.01億元；申萬宏源－保利置業(yè)－武漢保利廣場資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行規(guī)模最小，為10.1億元。

表1:20212年3月國內(nèi)CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況

資料來源：網(wǎng)絡

從發(fā)行交易所來看，上海證券交易所發(fā)行數(shù)量和發(fā)行規(guī)模都遠遠超過深圳證券交易所，發(fā)行數(shù)量分別為4單、1單；發(fā)行總規(guī)模 分別占總發(fā)行規(guī)模的88.59%、11.41%。

表2:20212年3月上海交易所與深圳交易所CMBS產(chǎn)品發(fā)行情況

資料來源：網(wǎng)絡

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中海發(fā)行50億元綠色（碳中和）CMBS

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項目背景

3月29日，中信證券－上海中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專項計劃在上交所成功發(fā)行。本次債券發(fā)行規(guī)模為50.01億元，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的綠色（碳中和）CMBS產(chǎn)品。

原始權益人為中海地產(chǎn)（00688.HK），據(jù)2021年年報顯示，報告期內(nèi)，中海地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入2422.4億元，歸屬股東凈利潤401.6億元，加權平均融資成本3.55%，保持行業(yè)最低區(qū)間。2021年6月，中海地產(chǎn)以位于成都的中海國際中心為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行21億元CMBS產(chǎn)品，期限為18年期（3+3+3+3+3+3年），票面利率3.6%， 成為國內(nèi)房企首單綠色+碳中和債券產(chǎn)品。

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底層資產(chǎn)

本期債券項目標的物業(yè)，由甲級寫字樓上海中海國際中心和購物中心上海中海環(huán)宇薈組成，總面積11.3萬平方米。該商業(yè)綜合體毗鄰新天地商圈；寫字樓入駐企業(yè)主要為跨國公司總部，總部型企業(yè)占比超65%；購物中心被譽為魔都首店收割機，日均客流5.6萬人次。

表3:項目信息

資料來源：網(wǎng)絡

表4：項目參與方

資料來源：網(wǎng)絡

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中航產(chǎn)融發(fā)行39億元綠色碳中和資產(chǎn)證券

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項目背景

3月23日,中航產(chǎn)融作為原始權益人的“中航證券-中航產(chǎn)融大廈綠色資產(chǎn)支持專項計劃(碳中和)”在上交所成功簿記，產(chǎn)品規(guī)模39億元，發(fā)行利率3.4%，發(fā)行期限不超過18年。

本次碳中和CMBS的發(fā)行吸引了眾多高質(zhì)量投資者下單，獲得近1.62倍的超額認購，最終利率較初始價格指引收窄了60個基點。

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底層資產(chǎn)

中航產(chǎn)融大廈為中航產(chǎn)融持有，位于北京望京CBD核心區(qū)的5A甲級寫字樓，項目總投資近300億元，總建筑面積13.5萬平方米，租金8元/平方米/天。2021年1月，中航產(chǎn)融大廈榮獲碳中和證書，

是唯一獲得年度碳中和雙認證的首都央企金融機構辦公大廈，

同時該專項計劃被綠色評估機構授予綠色債券G-1等級。

表5：項目信息

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表6：項目參與方

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03

京煤集團首單CMBS成功發(fā)行

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項目背景

3月23日，北京京煤集團有限責任公司作為原始權益人的“信達-金泰商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所成功發(fā)行。項目規(guī)模17.27億元，其中優(yōu)先級17.26億元，不超過21年，每3年附投資者售回權，AAA評級，發(fā)行利率3.49%；次級檔0.01億元，無評級。 增信機構為北京能源集團有限責任公司。

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底層資產(chǎn)

項目底層資產(chǎn)為京能房產(chǎn)租賃公司持有的金泰大廈、金泰國益大廈、金泰商貿(mào)大廈。

其中，位于北京市朝陽區(qū)西壩河畔的金泰大廈為5A甲級寫字樓，日租金均價為7-8元/平方米。樓高30層，總面積超過4.5萬平方米。其中6至29層為寫字樓，約2.7萬平方米；地下一層至五層為寫字樓相關商業(yè)配套，約1.2萬平方米。

金泰國益大廈位于北京市朝陽區(qū)朝陽北路核心商務區(qū)，是集辦公、商貿(mào)、餐飲于一體的5A級智能化大廈。大廈總建筑面積3.04萬平方米，地上17層，地下3層，其中1-3層為商業(yè)、餐飲用途，4-17層為辦公用途，地下三層為設備機房及車庫，出租率97%?？蛻舭?nbsp;中國銀行、一汽大眾、上海大眾等七十余家知名企業(yè)。截至目前，金泰國益大廈寫字樓租金價格為6元/平方米/天。

金泰商貿(mào)大廈位于北京城南、中軸路和南三環(huán)路相交的木樨園立交橋西南側，坐擁三環(huán)與中軸線的交叉線上，距地鐵十號線大紅門站僅1.1公里。項目總建筑面積13.82萬平方米，商業(yè)面積5.9平方米，辦公樓面積約4.72平方米，由A、B、C三棟樓宇組合而成。金泰商貿(mào)大廈是以購物城為核心的全服務鏈城市綜合體，項目租金為1.32元－4.11元/平方米/天。

表7：項目信息

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表8：項目參與方

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保利置業(yè)發(fā)行10億元資產(chǎn)支持專項計劃

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項目背景

3月8日，保利置業(yè)集團有限公司作為原始權益人和差額支付承諾人的“申萬宏源-保利置業(yè)-武漢保利廣場資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所成功發(fā)行。項目規(guī)模10.1億元，優(yōu)先級10億元，AAA，3+3+3+3年，發(fā)行利率3.27%；次級0.1億元，保利置業(yè)自持，不評級。

此前在2021年初，“申萬宏源－保利置業(yè)－上海證券大廈資產(chǎn)支持專項計劃”在上海證券交易所成功設立。該專項計劃的發(fā)行總規(guī)模為20億元，計劃期限為12年。其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的發(fā)行規(guī)模為19.5億元，債項評級為AAA級，票面利率為3.98%、

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底層資產(chǎn)

項目底層資產(chǎn)為武漢保利文化廣場，位于武漢市武昌區(qū)中南路與民主路交匯處，北臨洪山廣場，與洪山體育館隔街相望。該寫字樓為綜合性商業(yè)廣場，總投資近11億元。項目總建筑面積為13.1萬平方米，1-8層定位為高檔商業(yè)、餐飲、影院等，9層以上為甲級寫字樓。

表9：項目信息

資料來源：網(wǎng)絡

表10：項目參與方

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珠海華發(fā)商都發(fā)行35億元資產(chǎn)支持專項計劃

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項目背景

3月1日，“財通華金-華發(fā)商都大灣區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所發(fā)行。債券項目規(guī)模35.01億元，其中優(yōu)先A檔27億元，占比77.12%，AAA，18年（3年設權）；優(yōu)先B檔8億元，占比22.85%，AAA，18年（3年設權）；次級檔0.01億，占比0.03%，無評級。

項目發(fā)起人為珠海鏵國商貿(mào)有限公司，成立于2013年3月，大股東為珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司，持股比例為49%；珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司大股東為珠海華發(fā)集團有限公司（華發(fā)集團），持股比例為24.2%。

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底層資產(chǎn)

本期產(chǎn)品標的物業(yè)為珠海華發(fā)商都購物中心，位于廣東省珠海巿香洲區(qū)珠海大道8號，商業(yè)面積18萬平米，物業(yè)資產(chǎn)總價約54.16億元，抵押率為64.64%。借款人為珠海華福商貿(mào)發(fā)展有限公司，共同還款人為珠海華發(fā)商都商業(yè)經(jīng)營有限公司，流動性支持人和差額支付承諾人為珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司。

表11:項目信息

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表12：項目參與方

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國內(nèi)類REITs/REITs發(fā)行情況

3月，我國未有新類REITs和基礎設施公募REITs上市。

截至2022年3月31日，國內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品122支，發(fā)行規(guī)?？傆?nbsp;2491.75億元；基礎公募REITs產(chǎn)品 11支，發(fā)行規(guī)?？傆?nbsp;364.03億元。