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首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)李松平曾提出過(guò)一個(gè)“大壩理論”：即把企業(yè)資產(chǎn)比作大壩，把大壩中庫(kù)存水位高度比作負(fù)債率。兩者之間的關(guān)系是，如果大壩質(zhì)量足夠好，即便水位（負(fù)債率）高一點(diǎn)也無(wú)妨。

李松平的邏輯是，具有高溢價(jià)能力及流動(dòng)性的資產(chǎn)才是好資產(chǎn)，才是質(zhì)量結(jié)構(gòu)結(jié)實(shí)的資產(chǎn)，但資產(chǎn)好壞有時(shí)并非由企業(yè)自己決定，而是會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)供需變化而變化，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，大壩和水位兩手都要抓。

基于此，這些年，首創(chuàng)置業(yè)始終在做的一件事，是不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)存量?jī)?yōu)增量。在主業(yè)地產(chǎn)之外，深度挖掘多元業(yè)務(wù)線價(jià)值，加速項(xiàng)目布局落地。

01

大壩理論和“進(jìn)退守試”

業(yè)務(wù)拓展采取“進(jìn)退守試”總原則，該聚焦的聚焦，該舍去的果斷割舍。經(jīng)過(guò)十余年探索和發(fā)展，經(jīng)歷聚焦與分離后，首創(chuàng)置業(yè)形成以“文創(chuàng)、高科、長(zhǎng)租、養(yǎng)老”等為代表的多元業(yè)務(wù)，且各業(yè)務(wù)均獲得較大突破，甚至形成了各細(xì)分領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

文創(chuàng)：首創(chuàng)置業(yè)做文創(chuàng)園已有十余年光景，2009年，郎園Vintage橫空出世，自此成為企業(yè)一個(gè)標(biāo)桿性作品。隨著“十三五”時(shí)期，北京明確文化中心建設(shè)功能定位，郎園品牌成為首創(chuàng)置業(yè)一塊金字招牌，迎來(lái)發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2017年，市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)兩次視察郎園Vintage，并要求首創(chuàng)集團(tuán)把文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)當(dāng)做一個(gè)發(fā)展方向來(lái)做，首創(chuàng)置業(yè)擔(dān)綱重任，并于當(dāng)年10月份成立文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部，用市場(chǎng)化手段大力拓展新項(xiàng)目、發(fā)展文創(chuàng)事業(yè)。

2018年，隨著郎園Vintage、郎園Park、郎園Station三園齊開(kāi)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入爆發(fā)元年。

根據(jù)年報(bào)，截至2020年，首創(chuàng)置業(yè)文創(chuàng)布局全國(guó)4城10園，其中在去年數(shù)娛平臺(tái)金碼大廈落地，打造文化科技融合示范基地；發(fā)揮標(biāo)桿項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)主業(yè)底價(jià)獲取桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目靠近世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)會(huì)址，總建面27.7萬(wàn)平；聯(lián)動(dòng)推進(jìn)澳頭海洋文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

在城市更新過(guò)程中，首創(chuàng)置業(yè)希望給大眾提供一個(gè)既有文創(chuàng)概念又有休閑娛樂(lè)功能的文創(chuàng)產(chǎn)品，它是真正能給人以美好享受的事物。

高科：經(jīng)過(guò)了在北京中關(guān)村ICPARK項(xiàng)目的四年探索與實(shí)踐，首創(chuàng)高科業(yè)務(wù)已具備“異地復(fù)制”的能力。

2020年，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮ICPark標(biāo)桿效應(yīng)，協(xié)同主業(yè)底價(jià)獲取南京、重慶項(xiàng)目，總建面合計(jì)72.6萬(wàn)平，地價(jià)較周邊競(jìng)品低20%以上。與此同時(shí)，持續(xù)擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)資源，打造科技產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，已對(duì)接產(chǎn)業(yè)資源庫(kù)的科企數(shù)量增至233家。此外，還新設(shè)科技公司置威科技，以科技賦能全業(yè)務(wù)線，助力高科價(jià)值的充分高效釋放。

首創(chuàng)管理層2019年曾預(yù)計(jì)，隨著高科繼續(xù)在全國(guó)的布局落地，未來(lái)5年內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總產(chǎn)值規(guī)模將達(dá)千億以上。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，IC Park產(chǎn)業(yè)園2019年實(shí)現(xiàn)集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)值196億元，占北京市集成電路設(shè)計(jì)總產(chǎn)值的45%，占全國(guó)總產(chǎn)值的8%。

長(zhǎng)租：2021年政府工作報(bào)告中提及“解決好大城市住房突出問(wèn)題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。首創(chuàng)置業(yè)積極踐行國(guó)企責(zé)任，與十八里店鄉(xiāng)政府聯(lián)手打造超大租住社區(qū)——首創(chuàng)繁星。

項(xiàng)目總投資40億元，是目前北京市最大的集租房項(xiàng)目，建成后將為市場(chǎng)一次性提供6572套租賃住宅。該項(xiàng)目還獲批了北京市第一批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金7500萬(wàn)元，這也是北京市單個(gè)集租房項(xiàng)目首批大額專(zhuān)項(xiàng)資金。

目前項(xiàng)目正在加速建設(shè)，示范區(qū)計(jì)劃在2021年下半年對(duì)外開(kāi)放，而在2020年新獲取的北京豐臺(tái)右安門(mén)項(xiàng)目，也在積極推進(jìn)中。

養(yǎng)老：首創(chuàng)置業(yè)積極參與老齡化社會(huì)健康居住建設(shè)，盡力實(shí)現(xiàn)其業(yè)務(wù)在廣度上的“規(guī)模”。2020年底，首創(chuàng)置業(yè)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合孕育的北京首個(gè)高端養(yǎng)老項(xiàng)目——椿萱茂和園入市。

通過(guò)第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)置業(yè)培養(yǎng)了自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，深度了解了整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為市場(chǎng)提供了一種可借鑒的參考，同時(shí)為未來(lái)其他養(yǎng)老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制化積累了諸多寶貴經(jīng)驗(yàn)。

上述多元業(yè)務(wù)，很多項(xiàng)目的獲取屬于“能力輸出型資源拓展”：即原有的成功運(yùn)作的項(xiàng)目，以實(shí)實(shí)在在的內(nèi)容產(chǎn)品，打動(dòng)了當(dāng)?shù)卣?，進(jìn)而當(dāng)?shù)卣?qǐng)企業(yè)進(jìn)駐城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

對(duì)于各地政府來(lái)說(shuō)，在城市更新以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，其需要的是市場(chǎng)主體給城市帶去豐富的發(fā)展元素，能夠和城市屬性高度粘合，而首創(chuàng)置業(yè)的多元要素與城市發(fā)展高度匹配，所以備受當(dāng)?shù)卣畾g迎。去年首創(chuàng)文創(chuàng)進(jìn)駐烏鎮(zhèn)、高科進(jìn)入重慶南京，均是如此。

管理層表示，首創(chuàng)置業(yè)這些年多元業(yè)務(wù)的邏輯思路很簡(jiǎn)單、也很清晰：站在開(kāi)發(fā)商的角度看，企業(yè)做的內(nèi)容還是圍繞著以土地為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；但站在使用者的角度看，這是企業(yè)與城市人居需求高度銜接做出的選擇。首創(chuàng)未來(lái)要做的事情就是服務(wù)于空間和人，這也是首創(chuàng)置業(yè)的新定位。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些多元業(yè)務(wù)有著一個(gè)共性，符合現(xiàn)實(shí)需求，符合國(guó)家各領(lǐng)域重大發(fā)展戰(zhàn)略以及十四五時(shí)期科技主線戰(zhàn)略，缺口需求與政策戰(zhàn)略緊緊咬合在一起時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)多元業(yè)務(wù)的想象空間也足夠廣闊。

02

一個(gè)拳頭和五個(gè)手指頭

首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)主業(yè)和多元業(yè)務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)助理總裁高廣漢形容為是“一個(gè)拳頭和五個(gè)手指頭”，拳頭代表力量、方向，五個(gè)手指頭代表靈活性。

主業(yè)拳頭如何出擊，多元業(yè)務(wù)手指如何靈活地賦能主業(yè)，兩者之間如何相互挖潛、協(xié)同，這是首創(chuàng)置業(yè)從“十三五”過(guò)渡到“十四五”期間，思考最多的層面。

“發(fā)展多元業(yè)務(wù)，原來(lái)是伸手探索期，現(xiàn)在是攥拳出擊的時(shí)刻了。”高廣漢將房地產(chǎn)發(fā)展階段分為掘金時(shí)代、煉金時(shí)代和合金時(shí)代，他表示現(xiàn)在行業(yè)正處于合金時(shí)代，是主業(yè)和多元業(yè)務(wù)相輔相成、互相賦能、互相成就的時(shí)期。

為什么這么說(shuō)呢？其背后體現(xiàn)著首創(chuàng)置業(yè)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的思考邏輯：

一方面，行業(yè)調(diào)控政策難現(xiàn)放松，“房住不炒”和“因城施策”仍將是政策主基調(diào)，調(diào)控高壓常態(tài)化，三道紅線、銀行集中度管理、集中拍地等調(diào)控措施將產(chǎn)生持續(xù)影響，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)由此前的土地金融紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代，向管理要效益是根本之策；

另一方面，行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，物業(yè)管理、租賃住房、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等受政策支持，同時(shí)深受資本市場(chǎng)追捧，各房企均在做大做強(qiáng)自身輕資產(chǎn)平臺(tái)。

面對(duì)外部新環(huán)境，首創(chuàng)置業(yè)應(yīng)對(duì)方式是調(diào)存量?jī)?yōu)增量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，全力增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力及業(yè)務(wù)穩(wěn)健性?！靶袠I(yè)長(zhǎng)效機(jī)制建立進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)仍面臨若干行業(yè)機(jī)遇與市場(chǎng)空間，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為轉(zhuǎn)型升級(jí)重要方向?！?/span>

由此，首創(chuàng)置業(yè)未來(lái)的業(yè)務(wù)邏輯策略也演變?yōu)椋阂皇肿ザ?jí)開(kāi)發(fā)主業(yè)平臺(tái)，挖潛主業(yè)，強(qiáng)基固本；一手打造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，聚合存量，釋放價(jià)值。

對(duì)于主業(yè)地產(chǎn)，從規(guī)模轉(zhuǎn)向效益與穩(wěn)健，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力：

調(diào)整結(jié)構(gòu)，資源優(yōu)勢(shì)聚焦，優(yōu)化3（京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳）+X資源配置，加大南進(jìn)+緊盯X機(jī)遇。而從2020年報(bào)看，長(zhǎng)三角、粵港澳、X簽約占比均有提升，X中的主力投資城市鄭州、桐鄉(xiāng)、重慶、南京等均有項(xiàng)目斬獲；

穩(wěn)投資，采取審慎+優(yōu)選原則，全面強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、集團(tuán)協(xié)同、戰(zhàn)略合作拿地、降低招拍掛比例；

增回款，強(qiáng)考核掛鉤，保障有質(zhì)量的簽約，從2020財(cái)務(wù)報(bào)表看，操盤(pán)簽約與銷(xiāo)售回款均創(chuàng)歷史新高，效果顯著；

降杠桿，全力提升現(xiàn)金流，降低杠桿水平，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期計(jì)劃；精細(xì)化管理，向管理要效益，啟動(dòng)磐石計(jì)劃。

首創(chuàng)管理層也認(rèn)為，行業(yè)中還存在著大量增量開(kāi)發(fā)機(jī)遇：比如，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，人才引進(jìn)政策放寬，持續(xù)拉動(dòng)核心城市需求；新基建加碼潛在利好；長(zhǎng)三角、粵港澳等區(qū)域發(fā)展機(jī)遇等。

對(duì)于多元業(yè)務(wù)，全面挖潛整合內(nèi)外部輕資產(chǎn)資源，打造綜合性高估值的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并適時(shí)以資本力量做大做強(qiáng)：

首創(chuàng)置業(yè)特色輕資產(chǎn)高資源稟賦，潛在規(guī)模體量巨大：一是首創(chuàng)置業(yè)自身五大多元化業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)資源；二是首創(chuàng)集團(tuán)大量的商業(yè)寫(xiě)字樓物管及運(yùn)營(yíng)資源也將會(huì)整合至首創(chuàng)置業(yè)旗下，三是集團(tuán)也會(huì)幫助置業(yè)尋求北京市范圍內(nèi)等巨量運(yùn)營(yíng)資源的支持等。

對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上市預(yù)期，管理層表示并不會(huì)盲目追趕這波物管企業(yè)上市潮，因?yàn)閺哪壳百Y本市場(chǎng)上，以物管業(yè)務(wù)為代表的輕資產(chǎn)行業(yè)的資本市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)了分化趨勢(shì)，中小規(guī)模物業(yè)估值水平和股價(jià)走勢(shì)不是特別理想，有規(guī)模、有優(yōu)勢(shì)、有業(yè)務(wù)特色的物管公司比較受到資本市場(chǎng)的重視。

這一點(diǎn)，業(yè)界已有共識(shí)。中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁就曾表示，商辦物企占比很高的，資本給予了比較高的合約面積價(jià)值。比如，寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活，每平米估值約400-500元/平米。

由此，首創(chuàng)置業(yè)因其自身?yè)碛邪ǖ粌H限于集團(tuán)給予的大量商辦類(lèi)資源，未來(lái)資本市場(chǎng)空間極具想象空間。

一個(gè)例證就是，得益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，以北京首創(chuàng)大廈為底層資產(chǎn)的“首創(chuàng)證券-首創(chuàng)大廈第二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”僅15天便發(fā)行成功，創(chuàng)造了2021年的最快發(fā)行記錄。

所以首創(chuàng)置業(yè)以打造業(yè)態(tài)多樣、業(yè)務(wù)多元、極具特色的綜合性輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為目標(biāo)，當(dāng)下還是主要聚焦于自身業(yè)務(wù)的做大做強(qiáng)。待到時(shí)機(jī)成熟，再走向上市道路。

此外，文創(chuàng)、高科、長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)資源深度整合，通過(guò)集約化運(yùn)營(yíng)，提高效能，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)協(xié)同互動(dòng)，相互引流。

由此，未來(lái)首創(chuàng)置業(yè)跨業(yè)務(wù)間協(xié)作共進(jìn)的新管理機(jī)制，將形成一個(gè)城市新價(jià)值單元：主業(yè)為輕資產(chǎn)引來(lái)流量，輕資產(chǎn)反過(guò)來(lái)賦能主業(yè)獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源。

輕重互動(dòng)的收益價(jià)值在于，短期有支撐，快速兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益，反哺持有運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；長(zhǎng)期有基礎(chǔ)，收割中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益，貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，而輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不論在何種環(huán)境下還能做管理輸出，賺取品牌管理輸出的穩(wěn)定收益。