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新冠疫情為寫字樓行業(yè)帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，大量人口被迫居家辦公，不少企業(yè)租戶不得不重新制定工作場所策略。此外，為了應(yīng)對后疫情時代，企業(yè)正在將房地產(chǎn)戰(zhàn)略列為領(lǐng)導(dǎo)議程的重中之重。

2020年亞太地區(qū)的寫字樓租金同比下降4.0%

隨著亞太經(jīng)濟(jì)在2020年步入衰退，該地區(qū)的租戶普遍推遲了企業(yè)租用地產(chǎn)的重大決定，進(jìn)而抑制了需求。雖然某些企業(yè)在工作場所策略中納入了更多遠(yuǎn)程辦公解決方案，已經(jīng)通過縮小辦公面積采取行動，但許多企業(yè)仍持觀望態(tài)度。業(yè)主也轉(zhuǎn)變了資產(chǎn)管理策略，將提升樓宇的入住率水平作為第一要務(wù)，進(jìn)而適度降低租金，以求吸引或留住租戶，使市場轉(zhuǎn)向租戶市場。

由于市場活躍度不足，2020年亞太地區(qū)的寫字樓租金同比下降4.0%，與萊坊-5%至-3%的漲幅預(yù)期相符。該趨勢主要受中國香港特別行政區(qū)影響。由于2020年年初中美貿(mào)易局勢緊張、社會動蕩不安，隨后又爆發(fā)了新冠疫情，中國香港特別行政區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨更加長期的挑戰(zhàn)，因而年初至今的租金跌幅為13.6%。同樣的，該地區(qū)的空置率升幅如預(yù)期一樣有所縮窄，升1.8%至12.6%。該趨勢主要受上海影響。由于需求大幅萎縮，同時2020年下半年約有200萬平米的新增寫字樓供應(yīng)入市，上海在2020年的空置率升幅為6.7%至20.1%。

資料來源：萊坊研究部

康愷文

Kevin Coppel

萊坊亞太區(qū)區(qū)域主管

“對于亞太區(qū)房地產(chǎn)市場來說，2020年是不可預(yù)測的一年，其影響將在未來幾年持續(xù)顯現(xiàn)。在許多方面，COVID-19加速了這些趨勢的演變，如在線零售的增長，向靈活辦公的轉(zhuǎn)變以及對彈性供應(yīng)鏈的更大關(guān)注。我們預(yù)計，即使在大多數(shù)市場的疫情得到控制后，這些趨勢仍將繼續(xù)快速發(fā)展。

這些趨勢對房地產(chǎn)市場的影響將是復(fù)雜的。工業(yè)、物流和數(shù)據(jù)中心將保持強(qiáng)勁增長，而零售和酒店行業(yè)將更具挑戰(zhàn)性。盡管對寫字樓的整體需求可能減弱，但我們預(yù)計高端寫字樓需求將保持穩(wěn)定，次級寫字樓資產(chǎn)將會出現(xiàn)大規(guī)模的調(diào)整?！?/span>

2021年展望

預(yù)計2021年經(jīng)濟(jì)狀況的改善將在一定程度上緩解寫字樓市場的壓力，同時更多員工返崗復(fù)工，企業(yè)也會確定新的工作場所策略——比如維持現(xiàn)狀、加大遠(yuǎn)程辦公力度、分散式協(xié)作、減少專用辦公桌以及擴(kuò)大創(chuàng)新空間等。

盡管由于行業(yè)、市場特點(diǎn)和文化差異，各地區(qū)的受影響程度會有所不同，但萊坊預(yù)計許多公司將采取某種形式的延長居家辦公或遠(yuǎn)程辦公做法，從而導(dǎo)致一定程度的規(guī)模縮減，進(jìn)而節(jié)約租用成本。然而，萊坊亦預(yù)計公司總部將繼續(xù)為需要當(dāng)面交流以達(dá)成工作目標(biāo)的員工提供會面聯(lián)絡(luò)點(diǎn)。退租的空間在推高空置率的同時，也會以轉(zhuǎn)租的形式為市場增加供應(yīng)量。

在不久的將來，典型的辦公室配置方式也可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，辦公室不再強(qiáng)調(diào)專用工位，而是轉(zhuǎn)向更多創(chuàng)新協(xié)作空間（比如內(nèi)部咖啡廳、更寬敞的茶水間、更多的會議室、開放的辦公桌座位區(qū)等）；這也可能會讓更多未獲利用的空間回歸市場。

2021年亞太地區(qū)甲級寫字樓預(yù)測資料來源：萊坊研究部

然而，由于雅加達(dá)、馬尼亞、上海、北京和班加羅爾等多個市場有大量寫字樓供應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目將于未來幾年竣工，這些新增供應(yīng)將成為2021年亞太地區(qū)寫字樓行業(yè)面臨的主要阻力。平均而言，預(yù)計這些市場可能有20%至30%的現(xiàn)有存量將于2022年竣工入市。馬尼拉和班加羅爾等某些市場的現(xiàn)有空置率較低，因此能夠消化大部分供應(yīng)增量，但雅加達(dá)、上海和北京等其他市場由于空置率較高，預(yù)計將會面臨長期挑戰(zhàn)?？紤]到以上這些情況，萊坊預(yù)計亞太地區(qū)甲級寫字樓租金在2021年的跌幅將為0%至3%之間。在萊坊本地團(tuán)隊(duì)預(yù)測的22個市場中，有13個將于新一年出現(xiàn)租金下滑的情況。然而，盡管租金會有所下降，但由于高檔寫字樓資產(chǎn)租約韌性較強(qiáng)，且低利率環(huán)境可對收益率形成緩沖，因此此類資產(chǎn)的價值應(yīng)保持相對穩(wěn)定。

2021年的機(jī)遇

新加坡甲級寫字樓

新加坡會繼續(xù)鞏固其作為進(jìn)入東南亞市場主要門戶的地位。對于那些計劃設(shè)立區(qū)域總部的公司來說，新加坡是理所當(dāng)然的選擇。近年來，萊坊已經(jīng)察覺了這種趨勢，尤其是在科技行業(yè)，阿里巴巴、亞馬遜和谷歌等巨頭都已選擇將其區(qū)域總部設(shè)于新加坡。這一趨勢預(yù)計將延續(xù)下去——例如，字節(jié)跳動（創(chuàng)造抖音（TikTok）的企業(yè)）近期就宣布了在新加坡投資數(shù)十億美元建立其“橋頭堡”的計劃。

預(yù)計2021年租金將下降5%至10%。到了2021年底，新加坡的甲級寫字樓的平均租金可能降至每平方尺8.50新元，較2019年底的近期峰值下降了約20%。未來幾年內(nèi)，有幾座高質(zhì)量、低投入的新建筑將進(jìn)入新加坡寫字樓市場。因此，無論是從租賃還是供應(yīng)的角度來看，對于那些希望進(jìn)軍東南亞地區(qū)或鞏固其業(yè)務(wù)地位的企業(yè)而言，新加坡寫字樓市場都將在2021年成為頗具吸引力的切入點(diǎn)。

中國香港特別行政區(qū)甲級寫字樓

盡管近期面臨諸多挑戰(zhàn)，中國香港特別行政區(qū)將繼續(xù)保持其作為亞太地區(qū)主要商業(yè)樞紐兼中國內(nèi)地主要門戶的重要地位；此外，其吸引力十足的自由市場政策和較低的稅率也提供了較大的優(yōu)勢。因此，萊坊認(rèn)為中國香港特別行政區(qū)有望繼續(xù)吸引那些希望進(jìn)入中國內(nèi)地的跨國公司，以及有意涉足亞太和全球市場的中國內(nèi)地企業(yè)。

雖然中國香港特別行政區(qū)占據(jù)了關(guān)鍵的地位，但受新冠疫情和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢的影響，萊坊預(yù)計中國香港特別行政區(qū)的甲級寫字樓租金將在2021年繼續(xù)下降，且下降幅度為10%左右（2020年的降幅為15%）。然而，這一預(yù)測是以中美關(guān)系正?；癁榍疤岬?。

與新加坡相似的是，中國香港特別行政區(qū)寫字樓租金在未來1年內(nèi)下降的預(yù)期將為租戶提供一次頗有吸引力的入場機(jī)會，讓他們加強(qiáng)當(dāng)前的影響力或遷移到更理想的地段。預(yù)計在2022年之前不會出現(xiàn)新的大量供應(yīng)，因此經(jīng)濟(jì)狀況持續(xù)改善后，香港特區(qū)的租金可能會迅速穩(wěn)定下來。

Tim Armstrong

萊坊亞太區(qū)租戶及商業(yè)代理部主管

“雖然市場放寬限制后，租賃活動在2020年下半年有所回升，但我們發(fā)現(xiàn)寫字樓租金依然承受著下行的壓力。雖然這一趨勢可能會延續(xù)至2021年，但新加坡和中國香港特別行政區(qū)等核心市場將在短到中期內(nèi)帶來令人心動的機(jī)遇，為那些試圖在經(jīng)濟(jì)狀況穩(wěn)定和改善之前加強(qiáng)自身影響力的租戶提供優(yōu)勢