北京首個(gè)“酒改寫”項(xiàng)目轉(zhuǎn)型成功

新聞大廈成為寫字樓存量升級(jí)樣本

北京核心城區(qū)將不再新增建設(shè)用地的規(guī)定，預(yù)示著五環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓將成為稀缺資源，這也為寫字樓市場(chǎng)“城市更新、存量升級(jí)”帶來了新的契機(jī)。作為北京首個(gè)酒店改寫字樓項(xiàng)目，新聞大廈便是寫字樓新發(fā)展浪潮中的典型樣本。8月23日，在《重構(gòu)商務(wù)樓宇生態(tài)》論壇上，新聞大廈宣布轉(zhuǎn)型成功，在業(yè)內(nèi)人士看來，新聞大廈積極轉(zhuǎn)型，以存量物業(yè)打造寫字樓新市場(chǎng)、新生態(tài)，不僅助推了“商改寫”、“酒改寫”的步伐，更為存量物業(yè)的重新入市提供了可借鑒模板。

主動(dòng)思變率先轉(zhuǎn)型

新聞大廈坐落于東長(zhǎng)安街，前身是北京久負(fù)盛名的豪華酒店，也是中國(guó)新聞界第一家五星級(jí)酒店，2004年開業(yè)以來憑借得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)和卓越的設(shè)施、服務(wù)，新聞大廈接待了眾多國(guó)際政要和明星，2008更是成為了北京奧運(yùn)會(huì)新聞指揮部的大本營(yíng)，也就是在2008年，新聞大廈酒店經(jīng)營(yíng)達(dá)到峰值。

但隨后受市場(chǎng)影響，新聞大廈經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)開始逐漸回落，2014年酒店客房及配套設(shè)施會(huì)議、餐飲和娛樂等相關(guān)業(yè)務(wù)皆已出現(xiàn)虧損。

在酒店行業(yè)出現(xiàn)衰退的行業(yè)背景下，新聞大廈在聘請(qǐng)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司，對(duì)五星級(jí)酒店和五A級(jí)寫字樓的市場(chǎng)前景進(jìn)行了廣泛調(diào)研和準(zhǔn)確評(píng)估，并于2014年宣布從酒店轉(zhuǎn)型為寫字樓。

世邦魏理仕華北區(qū)資深董事吳克禮介紹，近年，北京市場(chǎng)酒店供應(yīng)超出需求，居住率偏低，回報(bào)率出現(xiàn)下滑，反觀寫字樓市場(chǎng)，需求一直保持旺盛，回報(bào)穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，根據(jù)世邦魏理仕研究預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)短期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)企穩(wěn)，一線城市寫字樓市場(chǎng)供需穩(wěn)定，租金表現(xiàn)預(yù)期持穩(wěn)，因此從投資回報(bào)角度看，酒店改為寫字樓，合乎市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)且前景樂觀。

同樣，新聞大廈的先期調(diào)研結(jié)果顯示，繼續(xù)做高端酒店需引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的酒店管理公司，不但需要全面改造，而且投資巨大。如果轉(zhuǎn)型商務(wù)寫字樓，不但投入低，還能實(shí)現(xiàn)利益最大化。因此，2015年6月新聞大廈正式進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。

四大優(yōu)勢(shì)造就成功

轉(zhuǎn)型，意味著從硬件設(shè)施到經(jīng)營(yíng)思路的全盤變化。為了將新聞大廈打造成優(yōu)質(zhì)的寫字樓，新聞大廈進(jìn)行了全方位的變革。就以團(tuán)隊(duì)重塑為例，轉(zhuǎn)型前期，新聞大廈的員工團(tuán)隊(duì)幾乎每周都會(huì)“走出去”到北京各個(gè)地區(qū)的高端寫字樓考察參觀，并“引進(jìn)來”專業(yè)人士進(jìn)行授課；為適應(yīng)寫字樓的運(yùn)營(yíng)模式，新聞大廈將酒店業(yè)態(tài)下設(shè)立的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行大幅調(diào)整，部門設(shè)置由11個(gè)調(diào)整為9個(gè)；與此同時(shí)，酒店的服務(wù)團(tuán)隊(duì)從思想觀念和服務(wù)技能上原地進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換。

據(jù)悉，在新聞大廈上下一致的共同努力之下，2015年起新聞大廈業(yè)績(jī)大幅改善，同時(shí)，新聞大廈也吸引了杭州銀行、中華保險(xiǎn)、國(guó)楓律師事務(wù)所等一批優(yōu)質(zhì)客戶入駐。

新聞大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新聞大廈之所以在轉(zhuǎn)型當(dāng)年就實(shí)現(xiàn)高出租率，這與自身優(yōu)勢(shì)密不可分。這些優(yōu)勢(shì)包括不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、酒店時(shí)期保留下來的功能配套、合理的租金價(jià)格以及新聞大廈物業(yè)團(tuán)隊(duì)專業(yè)、貼心的服務(wù)。

轉(zhuǎn)型樣本助推存量入市

在新聞大廈的優(yōu)勢(shì)中，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是最具價(jià)值且其他寫字樓區(qū)域板塊所無法復(fù)制的。值得一提的是，新聞大廈所處的東長(zhǎng)安街，也在新聞大廈“酒改寫”轉(zhuǎn)型成功案例的帶動(dòng)下，正在煥發(fā)新的活力。

據(jù)悉，在東長(zhǎng)安街板塊，目前已有新聞大廈、中糧廣場(chǎng)C座、國(guó)際飯店等三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)或正在進(jìn)行寫字樓改造，這些存量物業(yè)的改造入市，為東長(zhǎng)安街帶來了新增租賃物業(yè)資源。

資料顯示，作為北京最早的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一，東長(zhǎng)安街沿線近年來鮮有新項(xiàng)目入市，多數(shù)項(xiàng)目樓齡較長(zhǎng)，因此對(duì)于租戶的吸引力不如從前。針對(duì)這一現(xiàn)象，業(yè)主考慮通過樓宇改造升級(jí)來挽留租戶。高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表及零售房地產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)宋海燕以中糧廣場(chǎng)舉例介紹，該項(xiàng)目為分段式商業(yè)改造寫字樓項(xiàng)目，并在改造中融入了共享，藝術(shù)及高科技元素，租金也明顯較以前有大幅提升。

宋海燕進(jìn)而指出，新聞大廈的成功轉(zhuǎn)型也為正在進(jìn)行酒改寫、商改寫項(xiàng)目提供了可參考的樣本，這也會(huì)助推更多存量物業(yè)快速進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，從而對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)有格局帶來沖擊